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 Imoveis para Arrendamento 
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Confrade
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Mensagem Imoveis para Arrendamento
O deve saber se pensar neste meio de investimento :!:

IMÓVEL PARA ARRENDAMENTO

"Comprei através de financiamento bancário um imóvel para arrendamento. Como a Euribor está anormalmente baixa, até que valores o arrendamento é positivo?"


Segundo os dados indicados, a taxa de juro actual é de 0,59%, a renda mensal é de 380€, a prestação é de 230€ e os custos adicionais rondam 145€. Assim, o fluxo de caixa gerado mensalmente, sem despesas extraordinárias, ronda os 5€. No entanto, para efeitos de cálculo da rentabilidade, não se deve considerar a parte da prestação do empréstimo relativa à amortização da dívida, porque não é um custo.

Pelas contas (com alguns pressupostos) não incluindo a amortização da prestação, o rendimento mensal líquido de imposto ronda os 50€. Este valor deve ser anualizado (600€ ano) e posteriormente dividido pelo valor de investimento inicial que deve ser calculado através da soma do valor de compra do imóvel com todos os custos incorridos com a compra (IMT, imposto de selo, registos e custos relacionados com o empréstimo) e deduzido do valor emprestado pela instituição financeira. Se este valor for de 175 000€ então a rentabilidade líquida anual é de 0,35%. Se a Euribor subir apenas 0,19% e assim a taxa de juro do empréstimo passar para 0,78%, então os fluxos de caixa mensais serão nulos.

Para um investimento em imobiliário uma rentabilidade líquida anual de 0,35% é muito baixa. Actualmente uma rentabilidade líquida abaixo dos 4,6% não é recomendada. A menos que tenha uma expectativa de valorização do imóvel significativa para o médio prazo, o que consideramos em termos genéricos altamente improvável, a não ser que o imóvel tenha sido comprado com desconto significativo face aos valores de mercado ou que esteja localizado numa zona nobre ou muito turística, deverá ponderar a alienação imediata. Actualmente existem alternativas, com maior rentabilidade e menor risco.

Fonte : Proteste Investe

:smt023

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A reforma é como o horizonte uma linha imaginária que recua à medida que tu avanças...

19 Mai 2014
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Confrade
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Mensagem Re: Imoveis para Arrendamento
Para quem tem ou pensa neste tipo de investimento o que convém saber ... :smt045

NEGÓCIO DO ARRENDAMENTO OFERECE RETORNOS MAGROS

A rentabilidade média das operações de compra para arrendar é de 3% por ano. Não é suficiente para os riscos inerentes ao negócio.

Salvo raras excepções, os preços dos imóveis continuam a seguir o rumo das quedas. Todavia, desengane-se se pensa que a toada criou novas oportunidades para os investidores que compram imóveis para arrendar. Como, na maioria dos casos, as rendas caíram ainda mais do que os preços dos imóveis, a rentabilidade potencial do imobiliário não melhorou nos principais pólos urbanos.

As simulações conduzidas pela equipa da Proteste Investe, que assumem, entre outras coisas, uma taxa de tributação de 28% sobre as rendas recebidas, mostram que a compra de imóveis com o objectivo de arrendar gera um rendimento médio anual de 3% nas principais zonas da Grande Lisboa e do Grande Porto. É uma rentabilidade muito baixa que não compensa os riscos inerentes a este tipo de investimento.

Existem destinos mais interessantes para o seu património, como os Certificados do Tesouro Poupança Mais que rendem, no mínimo, 3% por ano durante o próximo quinquénio com a garantia do Estado português.

Seja exigente

Para investir no imobiliário deve exigir uma rentabilidade mínima líquida de 4,6% por ano. Este valor é determinado pelo rendimento potencial de aplicação de baixo risco a 10 anos (composta por um cabaz de dívidas soberanas com rating máximo) acrescido de um prémio de risco de 2,25%. Este prémio serve para suportar os riscos do investimento em imobiliário. A falta de liquidez (a venda de um imóvel demora, em média, mais de 2 anos a concretizar-se), a não ocupação do imóvel e consequentemente não obtenção de receitas (são necessários, em média, 5 meses para arrendar), a necessidade de proceder a investimentos adicionais em obras, os inquilinos não pagarem as rendas e os custos da titularidade da propriedade (impostos, taxas, seguros, condomínio) são alguns dos principais riscos associados a este tipo de aplicação.

A fasquia de 4,6% é um mínimo histórico em resultado das taxas de juro estarem em valores muito baixos. Com esta rentabilidade, no melhor dos cenários (assumindo a ausência de obras, que o imóvel está permanentemente ocupado e que as rendas não são actualizadas para o momento do investimento), o tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento em que a soma das rendas acumuladas iguala o valor do investimento é de quase 22 anos.

Resultados desoladores

A rentabilidade anual líquida nas principais zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto varia entre 2,2% e 4,2% no caso de apartamentos com tipologia T1 e entre 2,5% e 3,9% para apartamentos T2, mostram as simulações da PROTESTE INVESTE. Os melhores resultados foram obtidos em Massamá, Sintra, com uma rentabilidade de 4,2% nos T1 e em Vila Nova de Gaia com 3,9% nos T2. No campo oposto, os piores resultados foram atingidos em Odivelas para os T1 (2,2%) e em Paranhos, no Porto, e nas Avenidas Novas, em Lisboa, para os T2 (2,5%).

Nota: Taxas anuais efetivas líquidas simuladas para aquisição para arrendamento de apartamento T1 com 45 a 100 metros quadrados e T2 de 75 a 125 metros quadrados. Reflete tributação à taxa autónoma em sede de IRS de 28%.

Ao mesmo tempo que as rentabilidades são baixas, o preço dos imóveis continuam a cair. Quem comprou imóveis há um ano nas cidades de Lisboa e do Porto, sofreu, em média, uma desvalorização a rondar os 3%, o que faz com que uma parte significativa dos investidores tenha efectivamente uma rentabilidade negativa.

Como tornar o investimento atractivo

Apesar de a conjuntura não ser a melhor, ainda é possível encontrar algumas boas oportunidades de investimento. A regra de ouro é conseguir comprar a preços significativamente inferiores aos valores médios de mercado. Para tal é preciso saber procurar, aferir a urgência do vendedor em obter liquidez e ter capacidade financeira para responder rapidamente a uma boa oportunidade. Penhoras do Estado, leilões ou imóveis detidos pelas instituições financeiras em consequência de execução hipotecária continuam a ser fontes de excelentes oportunidades de efectuar bons negócios.

:smt023

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29 Mai 2014
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