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Re: Imoveis para Arrendamento
Para quem tem ou pensa neste tipo de investimento o que convém saber ...
NEGÓCIO DO ARRENDAMENTO OFERECE RETORNOS MAGROSA rentabilidade média das operações de compra para arrendar é de 3% por ano. Não é suficiente para os riscos inerentes ao negócio.Salvo raras excepções, os preços dos imóveis continuam a seguir o rumo das quedas. Todavia, desengane-se se pensa que a toada criou novas oportunidades para os investidores que compram imóveis para arrendar. Como, na maioria dos casos, as rendas caíram ainda mais do que os preços dos imóveis, a rentabilidade potencial do imobiliário não melhorou nos principais pólos urbanos.
As simulações conduzidas pela equipa da Proteste Investe, que assumem, entre outras coisas, uma taxa de tributação de 28% sobre as rendas recebidas, mostram que a compra de imóveis com o objectivo de arrendar gera um rendimento médio anual de 3% nas principais zonas da Grande Lisboa e do Grande Porto. É uma rentabilidade muito baixa que não compensa os riscos inerentes a este tipo de investimento.
Existem destinos mais interessantes para o seu património, como os Certificados do Tesouro Poupança Mais que rendem, no mínimo, 3% por ano durante o próximo quinquénio com a garantia do Estado português.
Seja exigentePara investir no imobiliário deve exigir uma rentabilidade mínima líquida de 4,6% por ano. Este valor é determinado pelo rendimento potencial de aplicação de baixo risco a 10 anos (composta por um cabaz de dívidas soberanas com rating máximo) acrescido de um prémio de risco de 2,25%. Este prémio serve para suportar os riscos do investimento em imobiliário. A falta de liquidez (a venda de um imóvel demora, em média, mais de 2 anos a concretizar-se), a não ocupação do imóvel e consequentemente não obtenção de receitas (são necessários, em média, 5 meses para arrendar), a necessidade de proceder a investimentos adicionais em obras, os inquilinos não pagarem as rendas e os custos da titularidade da propriedade (impostos, taxas, seguros, condomínio) são alguns dos principais riscos associados a este tipo de aplicação.
A fasquia de 4,6% é um mínimo histórico em resultado das taxas de juro estarem em valores muito baixos. Com esta rentabilidade, no melhor dos cenários (assumindo a ausência de obras, que o imóvel está permanentemente ocupado e que as rendas não são actualizadas para o momento do investimento), o tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento em que a soma das rendas acumuladas iguala o valor do investimento é de quase 22 anos.
Resultados desoladoresA rentabilidade anual líquida nas principais zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto varia entre 2,2% e 4,2% no caso de apartamentos com tipologia T1 e entre 2,5% e 3,9% para apartamentos T2, mostram as simulações da PROTESTE INVESTE. Os melhores resultados foram obtidos em Massamá, Sintra, com uma rentabilidade de 4,2% nos T1 e em Vila Nova de Gaia com 3,9% nos T2. No campo oposto, os piores resultados foram atingidos em Odivelas para os T1 (2,2%) e em Paranhos, no Porto, e nas Avenidas Novas, em Lisboa, para os T2 (2,5%).
Nota: Taxas anuais efetivas líquidas simuladas para aquisição para arrendamento de apartamento T1 com 45 a 100 metros quadrados e T2 de 75 a 125 metros quadrados. Reflete tributação à taxa autónoma em sede de IRS de 28%.
Ao mesmo tempo que as rentabilidades são baixas, o preço dos imóveis continuam a cair. Quem comprou imóveis há um ano nas cidades de Lisboa e do Porto, sofreu, em média, uma desvalorização a rondar os 3%, o que faz com que uma parte significativa dos investidores tenha efectivamente uma rentabilidade negativa.
Como tornar o investimento atractivoApesar de a conjuntura não ser a melhor, ainda é possível encontrar algumas boas oportunidades de investimento. A regra de ouro é conseguir comprar a preços significativamente inferiores aos valores médios de mercado. Para tal é preciso saber procurar, aferir a urgência do vendedor em obter liquidez e ter capacidade financeira para responder rapidamente a uma boa oportunidade. Penhoras do Estado, leilões ou imóveis detidos pelas instituições financeiras em consequência de execução hipotecária continuam a ser fontes de excelentes oportunidades de efectuar bons negócios.
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